Case study: mieszkanie sprzedane 3x szybciej dzięki AI home stagingowi

Realny case opisany przez Marcina, jednego z założycieli AdresFlow, który prowadził sprzedaż mieszkania w Słupsku jako agent nieruchomości. Imiona klientów zmienione, dane sprzedaży autentyczne.

Sytuacja wyjściowa

Mieszkanie 2-pokojowe, 47 m², blok z lat 80, w Słupsku przy ul. Tuwima. Cena ofertowa: 389 000 zł. Klientka — pani Anna, 62 lata, właścicielka mieszkania, sprzedająca po wyprowadzce do domu córki w Gdańsku.

Mieszkanie było wystawione na Otodom przez 4 miesiące. Zdjęcia robione telefonem przez właścicielkę. Liczba zapytań: 3 w pierwszym miesiącu, potem cisza. Cena zaczynała być za wysoka w stosunku do ofert konkurencyjnych z lepszymi zdjęciami.

Co było nie tak ze zdjęciami

• Zdjęcia robione wieczorem — żółty odcień, pomieszczenia wyglądały ciemne i ciasne.
• Bałagan w widocznych miejscach: dokumenty na blacie, dywan w łazience, kable.
• Krzywa perspektywa — telefon trzymany pod kątem powodował zniekształcenia.
• Pościel rozkładana w pośpiechu — wyglądała niezadbana.
• Zdjęcie hero (pierwsze) pokazywało wąski korytarz, nie salon.

Interwencja z AdresFlow

Marcin wziął te same zdjęcia, dodał kilka nowych z lepszych kątów (też telefonem) i wgrał je do AdresFlow. Pakiet Mieszkanie 49 zł — 10 zdjęć + 5 poprawek.

Co zrobiło AI:

• Wyrównało balans bieli — wszystkie zdjęcia mają teraz neutralną kolorystykę.
• Sprzątnęło bałagan — dokumenty, kable, dywan w łazience zniknęły.
• Wyprostowało perspektywę — krzywe ściany są pionowo, sufit jest poziomo.
• Ułożyło pościel — wygląda jak w hotelu.
• Dodało studyjne oświetlenie — pokoje wyglądają duże i jasne.
• Dodało delikatny staging — kwiaty na blacie, ułożone ręczniki w łazience.

Marcin użył 2 z 5 poprawek — w salonie pierwszy generat dodał za dużo dekoracji, drugi był bardziej realny.

Wyniki — 5 tygodni od zmiany zdjęć

• Tydzień 1: liczba wyświetleń oferty z 12 dziennie wzrosła do 45.
• Tydzień 2: 8 telefonów, 4 oględziny umówione.
• Tydzień 3: 3 oferty kupna. Najwyższa: 380 000 zł.
• Tydzień 4: negocjacje z 2 kupującymi, finalna cena 385 000 zł.
• Tydzień 5: umowa przedwstępna podpisana.

Mieszkanie sprzedane w 5 tygodni po 4 miesiącach bezruchu. Cena finalna 385 000 zł, czyli o 4000 zł poniżej ofertowej — w granicach normalnej negocjacji.

ROI w liczbach

• Koszt AdresFlow: 49 zł.
• Czas pracy Marcina (wgrywanie i edycja): 30 minut.
• Skrócenie czasu sprzedaży: z nieskończoności (mieszkanie wisiało) do 5 tygodni.
• Prowizja agenta: 2% z 385 000 = 7700 zł.

ROI na inwestycji 49 zł = sprzedana oferta z prowizją 7700 zł. 15 612%.

Wnioski

Sam fakt, że zdjęcia były „technicznie OK" nie wystarczał — w Otodom konkurujesz z setkami innych ofert, gdzie agent dodał stagingowane zdjęcia. Klient klika to, co lepiej wygląda.

Ten sam kupujący, którzy kliknęli ofertę po liftingu, prawdopodobnie scrollowali ją wcześniej ze starymi zdjęciami. Różnica nie była w mieszkaniu, była w prezentacji.

Jeśli masz ofertę, która stoi na portalu dłużej niż 6 tygodni — pierwszą rzeczą jaką zrobić jest wymiana zdjęć. Nie obniżaj ceny zanim nie spróbujesz lepszej prezentacji.